Der Kauf von Immobilien wird immer kostspieliger

On September 17th, 2013, posted in: Allgemein by

Der Kauf von Immobilien wird durch die Anhebung der Gebühren für Notar- und Grundbuchamtkosten teurer.

Seit 01.August. 2013 müssen Erwerber einer Immobilie im Schnitt mit 20% Mehrkosten rechnen. Die neuen Gebührensätze sind im Gerichts- und Notarkostengesetz festegelegt. Die alte Kostenordnung wurde ersetzt.

Beispiel:

Kaufpreis Immobilie:    200.000 Euro      

Notarkosten vorher:         1.900,- Euro

Notarkosten jetzt:              2.230,- Euro

 

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Der Kauf einer Immobilie sollte auch in Zeiten des Zinstiefs nie voll finanziert werden.

Das Minimum an Kapital das der Erwerber einbringen sollte, ist das Geld für die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklercourtage.

Im Schnitt betragen die oben genannten Kosten zwischen 5 – 15  Prozent.

Darüber hinaus sollte das Eigenkapital reichen, um mindestens 10  – 20 Prozent des Kaufpreises zu bezahlen. Ein kleineres Eigenkapital treibt sonst in der Regel den Zinssatz der Finanzierung und die monatliche Rate in die Höhe.

Zusätzlich fehlt es auch an einem Sicherheitspuffer für den Fall, dass der Eigentümer die Immobilie nach ein paar Jahren wieder verkaufen muss. Wurden vielleicht sogar die Nebenkosten mitfinanziert, so reicht der Verkaufspreis in der Regel nicht aus, um den Kredit vollständig zurück zubezahlen und man bleibt nach dem Verkauf der Immobilie verschuldet.

Aus diesem Grund sind die ca. 5 – 15 Prozent vom Eigenkapital, auf alle Falle, ein Muss für jeden Immobilienerwerber.

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Betongold

On Januar 7th, 2013, posted in: Allgemein by

Seit Monaten kaufen immer mehr Bundesbürger Immobilien.

Dieser Drang bewegt nicht nur die Hauspreise, sondern Preisübertreibungen in einigen regionalen Teilmärkten. Für den Preisanstieg gibt es aber gute Gründe. So trägt allein schon die zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Großstädten  viel zum Preis- und Mietanstieg bei. Ein Ende ist nicht in Sicht. Wohnungspeise und Mieten werden 2013 steigen. Das ist die Prognose der Experten. Ein weiterer Grund für die Flucht in Immobilien, ist die gute Rendite, welche Häuser und Wohnungen in Ballungsgebieten mit sich bringen. Zusätzlich bekommt man historisch günstige Darlehen für den Kauf einer Immobilie und parallel dazu nur mäßige Renditen traditioneller Anlagen.

Wenn die Habenzinsen am Boden liegen und gleichzeitig Baugeld günstig zu haben ist, dann lockt schnell der Kauf einer Immobilie.

Die Monatsbelastung für ein 100.000€ Darlehen für z.B. eine Eigentumswohnung kostet inklusive ein Prozent Tilgung nur im Schnitt nur noch 300€ monatlich. Wer seine Kaltmiete zu dieser Summe in Relation setzt, erkennt schnell, wie viel Baugeld er sich leisten kann. Noch vor fünf Jahren erschwerten Zinsen um fünf Prozent den Eigentumserwerb.

Aus diesem Grund flüchten sich viele in das Betongold. Da es höchstwahrscheinlich momentan keine bessere Anlagemöglichkeit gibt.

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Augen auf beim Immobilienkauf

On August 22nd, 2012, posted in: Allgemein by

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, dann schauen Sie besser zwei mal hin.

Beruft sich nämlich der Verkäufer darauf, die Ursachen von Mängeln im Haus nicht zu kennen, hat der Käufer der Immobilie keinen Schadensersatzanspruch.

Das entschied der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 18/11).

Das in diesem Beispiel verkaufte Haus hatte feuchte Kellerräume. Der Verkäufer beteuerte den Sachverhalt nicht zu kennen. Der Verkäufer habe laut Bundesgerichtshof gutgläubig falsche Angaben gemacht und kann aus diesem Grund nicht zur Rechenschaft gezogen werden. Der Käufer ist auf den Sanierungskosten sitzen geblieben.

Deswegen heißt es Augen auf beim Immobilienkauf. Schauen und fragen Sie lieber zweimal nach, damit am Schluss nicht die große Überraschung ins Haus kommt.

 

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Immobilienblase in Deutschland?

On Juli 18th, 2012, posted in: Zinsniveau by

Die Angst vor der Inflation und die Sorge um die Stabilität des Euro führen immer mehr Bürger in Deutschland zum Kauf einer Immobilie als sichere Sachwertanlage. Zusätzlichen Anreiz geben die niedrigen Hypothekenzinsen. Fast jeder Zehnte will in den kommenden zwei Jahren ein Haus oder eine Wohnung bauen oder kaufen. Die meisten wollen anschließend selber in die Immobilie einziehen und sehen diese als die beste Altersvorsorge.

Führt dieser Hype zu einer Immobilienblase in Deutschland?

Die Experten meinen Nein. Der Grund für diese Prognose ist, dass Deutschland noch großen Nachholbedarf hat. Trotz steigender Immobilienpreise in den letzten zwei Jahren, waren die Immobilienpreise jahrelang in einer Seitwärtsbewegung. Außerdem bleibt die Bautätigkeit 2012 mit rund 210.000 neu errichteten Wohnungen deutlich hinter den Bedarfsschätzungen der Forschungsinstitute.

Beispiel Hamburg:

Die Medienstadt mit den drittgrößten Hafen Europas. Das macht die Hansestadt für viele sehr attraktiv. Doch das aktuelle Angebot an Wohnraum reicht nicht, um die steigende Nachfrage aufzufangen. Die Folge sind drastisch steigende Preise  bei Immobilien. Gegenüber 2011 haben sich Objekte in der Stadt zwischen Alster und Elbe um bis zu 13,5 Prozent verteuert. Auch die Preise für neue Häuser steigen überproportional.

Die Empfehlung ist, sich schnell eine Immobilie und den günstigen Zinssatz von heute zu sichern! 

 

 

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Wie ist ein Grundbuch aufgebaut?

On Juli 8th, 2012, posted in: Grundbuch by

Das Amtsgericht führt ein Grundbuch für alle private Grundstücke eines Amtsgerichtsbezirks. Für jedes einzelne Grundstück wird ein besonderes Grundbuch geführt, das mit einer laufenden Nummer versehen ist. In einem Grundbuchblatt können mehrere Flurstücke verzeichnet sein. Das Grundbuch wird mittlerweile überwiegend elektronisch geführt.

Ein Grundbuch einer Immobilie ist in drei Bereiche untergliedert. Aufschrift, Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Die Aufschrift dient der rechtlichen Identifizierung des Grundstücks bzw. des Wohnungseigentums oder Erbbaurechts. Sie nennt das Grundbuch führende Amtsgericht, den Grundbuchbezirk und die Blattnummer.

Das Bestandsverzeichnis dient der tatsächlichen Kennzeichnung des Grundstücks. Es nennt unter anderem Gemarkung, die Nummer der Flurkarte, die Wirtschaftsart, Größe  und Lage des Grundstücks. Im Bestandsverzeichnis werden außerdem auf Antrag Rechte eingetragen, die mit dem Eigentum an dem Grundstück verbunden sind (z.B. ein Wegerecht an einem fremden Grundstück).

Die erste Abteilung dient der Erfassung der Eigentumsverhältnisse. Die nennt den Eigentümer, die Grundlage der Eintragung, Veränderungen und Löschungen.

Die Zweite Abteilung dient der Erfassung von Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme der Grundpfandrechte. Sie nennt die Art der Last und den Begünstigten (Wegerecht eines fremden an meinem Grundstück).

Die Dritte Abteilung dient der Erfassung von Grundpfandrechten (z.B. Hypothek oder Grundschuld). Sie nennt den Geldbetrag des Grundpfandrechts, die Art und Verzinsung des Grundpfandrechts und den Begünstigten (Berechtigten) sowie Veränderungen und Löschungen. Der Begünstigte ist in der Regel die Bank, welche das Darlehen vergibt.

Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Jeder der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann, darf Einsicht in das Grundbuch nehmen.

 

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Vor dem Kauf Wertgutachten anfordern!

On Juni 7th, 2012, posted in: Allgemein by

Der Kauf einer Immobilie ist ein großer Schritt. Deshalb ist es umso wichtiger sich über den Zustand der Immobilie vor dem Kauf zu informieren.

Zwar lässt sich durch grobe Faustformeln und Quadratmeterpreiskarten der ungefähre Wert einer Immobilie ermitteln. Etwa indem errechnet wird, das Wievielfache  der zu erzielenden Jahresnettomiete für den Kauf gezahlt werden muss. Wenn die Summe das Fünfzehnfache ergibt, dann wäre die Immobilie sehr günstig, beim Fünfundreißigfachen richtig teuer. Ein weiterer Richtwert kann der durchschnittliche Quadratmeterpreis sein, welcher in der Region der Immobilie verlangt wird. Stimmt dieser in etwa mit dem Quadratmeterpreis der zu  kaufenden Immobilie überein, so macht man in der Regel nichts verkehrt.

Durch diese eigenen Schätzungen erhält man jedoch keine Informationen über die Bausubstanz und möglichen Mängel des Objekts. Aus diesem Grund ist eine externe Markteinschätzung unbedingt empfehlenswert, unter Umständen sogar ein eigenes Wertgutachten eines Sachverständigen Architekten oder Ingenieurs. So ein Gutachten ist jedoch mit erheblichen Kosten verbunden. In der Regel haben Makler oder Verkäufer der Immobilie  Wertgutachten, welche sie Ihnen zur Verfügung stellen können. Ob Sie diesen Informationen trauen und es Ihnen genügt oder Sie lieber ein Gutachten erstellen lassen, müssen Sie im Endeffekt selber entscheiden.

Wichtig ist nur, das Sie sich mit dem Thema auseinandersetzen, bevor Sie eine Immobilie erwerben.

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Grunderwerbssteuer steigt

On Juni 4th, 2012, posted in: Grunderwerbssteuer by

Die Grunderwerbssteuer ist in vielen Bundesländern und Städten bereits gestiegen. 

In 2012 haben bereits drei weitere Bundesländer ihre Grunderwerbssteuer erhöht. Dazu gehören die Stadt Berlin, Bundesland Rheinland Pfalz und Sachsen Anhalt.   Das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern zieht am 30.06.2012 nach und erhöht seine Grunderwerbssteuer für Immobilienkäufe von 3,5% auf 5%. Die Grunderwerbsteuer wird an das Finanzamt gezahlt. Sie wird nach einem Immobilienerwerb fällig. In der Regel wird die Steuer vom Kaufpreis der Immobilie (Haus, Eigentumswohnung, Grundstück) ermittelt.

Beispiel:

Kaufpreis Eigentumswohnung 100.000 Euro

Kaufort: Hamburg

Grunderwerbssteuersatz in Hamburg: 4,5%

Die zuzahlende Grunderwerbssteuer: 4.500 Euro     (100.000 /100 x 4,5 = 4500  )

 

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Höhere Zinsen im Grundbuch normal

On Mai 25th, 2012, posted in: Grundbuch by

Es ist ganz gewöhnlich und rechtlich einwandfrei, wenn der im Grundbuch Ihrer Immobilie ausgewiesene Zinssatz deutlich höher ist, als jener der im Kreditvertrag zwischen Ihnen und der Bank vereinbart wurde. Der Zinssatz im Kreditvertrag ist jedoch der entscheidende und für beide Parteien bindende.

Wird das Baufinanzierungsdarlehen von Ihnen als Darlehensnehmer ordnungsgemäß bedient, so müssen Sie sich keine Sorgen machen. Sie zahlen den im Darlehensvertrag vereinbarten Zinssatz. Anders ist es jedoch, wenn Sie die Zahlungen für Ihr Darlehen einstellen und Ihre Immobilie nach erfolgloser Mahnung in die Zwangsversteigerung geht.

Der deutlich höhere Zinssatz von in der Regel 15% – 20%, welcher im Grundbuch zusammen mit der Grundschuld oder Hypothek eingetragen wird, kennzeichnet den Zinssatz den die Bank in Falle einer Versteigerung höchstens beanspruchen darf.

Hier ein Beispiel für Sie:

Die Grundschuld oder Hypothek Ihrer Immobilie beträgt laut Grundbuch 200.000 Euro und der Grundbuchzins 20%. In diesem Fall, darf die Bank um Ihre Schuld und zusätzlich angefallene Kosten zu decken 240.000 Euro aus dem Erlös der Versteigerung erhalten, bevor andere Gläubiger oder Sie von den Erlös bedient werden.

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Baufieber in Deutschland

On Mai 21st, 2012, posted in: Zinsniveau by

Die Zahl der Baugenehmigungen für neue Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser wächst exorbitant.

Das Statistische Bundesamt zählt für das Jahr 2011 ca. 205.000 Genehmigungen gegenüber 37.000 in 2010.  Das niedrige Zinsniveau für Baukredite machen den Haus- und Wohnungsbau für viele Liebhaber der eigenen vier Wände erschwinglich.

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